海淀外溢,正在回流-户型-昌平-中海地产_网易订阅

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这是严肃君的第 576 篇推送海淀外溢,正在回流。这是严肃君的一个感觉,来自于近期两个咨询客户。一个是备婚中的小两口,国庆假期看遍了北京新房市场,包括目前扎堆供应的几个片区,最终决定“等等海淀永丰,反正600W都出了,让我妈再拿200个。”不光有钱人,曾经出走昌平的刚需,也开始把目光转回海淀。也就是另一组客户。工作在海淀,一家居住在回龙观,刚刚卖掉上车房,本来想直接昌平原地改善三居,现在却开始犹豫。“毕竟,那是海淀。”1. 两组客户指向的标的很明确,那就是海淀永丰。刚刚过去的北京三批次集中供地,热度最高,争夺最凶的就是海淀永丰三宗地。最终两宗归中海,一宗归海开。中海速度很快。国庆期间就定向邀请目标客户,就0013地块开始内测,并释放户型图过程稿。听说现在已经进入案名征集阶段。购房者意见的重要性,似乎被抬到前所未有的高度。0013地块规划15栋楼,总房源约800套左右,主力户型面积段暂定75㎡两居、92㎡-95㎡三居、116㎡-120㎡四居。按照销售指导价8.5万/㎡计算,最低总价638万/套起,首套首付约255万。据悉,同天拿下的永丰0015、0016地块,户型面积段与0013地块相似,容积率2.4,销售指导价8.2万/㎡。那么总价门槛只要615万,首套首付246万。当然,按照历史经验,小户型产品均价大概率是要高于销售指导价的。另外,严肃君得到消息,隔壁海开产品总价为600万-1000万,换算成面积段,与中海项目高度重叠,正面刚的节奏……2. 中海流出的户型图,75㎡两居两种户型方案,一种是U型厨房+暗卫,另一种是L型厨房+明卫。客厅面宽做到了3.6米,主卧带飘窗,有玄关,卫生间干湿分离。户型过程稿,最终以官方公布为准116㎡四居,通透全明,南向三面宽+主卧套设计,餐客厨一体,设有独立玄关。北向两间卧室,边户设计分布在厨房两侧,中间户则是紧邻。边户与中间户的区别在于,边户主卧拥有270°观景飘窗。户型过程稿,最终以官方公布为准120㎡四居,南北通透,全明设计,餐客厨一体,南向三面宽+主卧套设计,北向次卧间可打通变作大三居,卫生间全部干湿分离。户型过程稿,最终以官方公布为准92-95㎡户型暂时还没有,但从以上过程稿来看,严肃君建议大家,直接去找中海·滙德里的户型图参考,差别不大。3. 总结来说,“抄作业”的倾向很明显。这也能理解,今年3月份中海·滙德里和幸福里润园几乎同时开盘,虽然目前都已基本售罄,但从流速上来看,还是中海略胜一筹。接下来三个项目总供应量将达3000套,在速度和利润面前,中海和海开不约而同选择了前者。甚至“更刚需”—面积进一步下探,刚需房源占比加大。拉长时间线看,今年海淀新房市场有明显的三级转向。2022年至今北京新房成交金额TOP10一开始是学府壹号院、中建壹品·学府公馆、圆明天颂,吸引的是全北京的有钱人,标签是海淀学区、高品质改善、价格倒挂;接棒的中海·滙德里和幸福里润园,其客群更聚焦到海淀山后,不那么有钱的码农一族,标签是海淀、海淀、海淀。不难想象,未来几个月,海淀新房市场将是小户型的主战场。这也使得那些曾经买不起海淀新房,被迫出走的海淀人,实现回归。4. 但海淀,尤其是海淀永丰的新房之战,还远未达到顶点。就在中海和海开地块旁,还有大量居住用地待出让,静静的等待入市;甚至还有位置更好的临铁地块,据说已经摆上了明年一批次的货架。近日,规自委海淀分局公示了关于《海淀区西北旺镇HD00-0411街区控制性详细规划》(草案)。HD00-0411街区位于海淀西北旺镇中部,是中关村科学城北区永丰产业组团核心区域。地铁16号线永丰站、永丰南站都位于其中,有北清路、永丰路两条主干道。从街区土地规划来看,除了已经成型的产业组团,生活组团(永旺家园),区域内目测有5宗住宅用地待出让,定位为产居共享核心,未来常住人口规模约为1.1万人。另规划有基础教育设施2处、医疗卫生设施1处、养老设置4处、文化设施1处、物流设施2处。目前,该片区距离最近的商业配套为中关村壹号,一站地铁可达建设中的西北旺万象汇,向北3公里为建设中的大悦城和海淀悦界主题街区。教育资源方面有中关村三小(科技园分校)、清华附属中学永丰学校;未来医疗资源可依靠在建中的海淀北部医疗中心。但不利之处在于,六里屯垃圾处理场距此只有不足1公里。互动时刻:对于海淀新房市场你怎么看?会出手吗?欢迎在评论区留言讨论~

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